Vamos a desarrollar un supuesto teórico de cálculo de rentabilidad, o más bien de valor patrimonial neto al final del período de inversión, en base a las hipótesis de cálculo y alternativas siguientes:
- El 31-12-1.992 disponíamos de 15.290.873 ptas. (91.900€) para invertir, bien en un activo sin riesgo (obligaciones del estado) o en la compra de un inmueble.
- El precio medio x m2 de la vivienda en España en diciembre de 1.992 era de 919€/m2 ( Fuente: Sociedad de Tasación S.A.)
- Las obligaciones del estado a 15 años ofrecían una rentabilidad media en 1.993 del 8,7%, y en 2.008 del 4,92%.
- Las letras del tesoro a 12 meses desde 1.993 a 2.011 nos ofrecían esta rentabilidad media de:
- El impuesto medio devengado, tanto sobre las rentas de capital como de las personas físicas, fue del 15% para nuestro supuesto.
En ambos casos, los ingresos obtenidos se reinvirtieron a un tipo de interés equivalente al de las letras del tesoro a 12 meses.
Opciones:
A/ Comprar la vivienda como inversión inmobiliaria y proceder a su arrendamiento posterior. Se alquiló la vivienda en enero de 1.993 a 4,6€/m2/mes, siendo la renta percibida neta anual de 5.514€. Esta renta durante los 19 años fue evolucionando conforme el IPC general. El inquilino atendió el pago del IBI, la comunidad, y todos los gastos por reparaciones y mantenimiento.
B/ Comprar obligaciones del estado a 15 años y esperar hasta el vencimiento para recuperar el principal invertido.
¿Qué ocurrió con el precio de la vivienda durante estos 19 años?
La misma vivienda que en diciembre de 1.992 nos costó 91.900€, hoy tendría un valor de 241.900€. La tasa compuesta de rentabilidad anual hubiese sido de 5,23%.
Si el precio de la vivienda hubiese evolucionado de la misma forma que el índice de precios de consumo (IPC) en estos 19 años, el precio de la vivienda debería ser de 163.283€ (IPC acumulado 72,5%).
Por tanto, el precio actual de mercado es un 48,15% superior al que le correspondería si el valor de la vivienda hubiese evolucionado de la misma forma que el IPC.
El resultado de la opción A/, con el arrendamiento obtenido y el valor actual de la vivienda, habiendo pagado todos los impuestos devengados (IRC y IRPF) sería de :
157.782€ Liquidez
241.900€ Valor vivienda
399.682€ Patrimonio
8,0% %CAGR'92-'11
El resultado de la opción B/, con los rendimientos de las obligaciones y la reinversión continua de los intereses, habiendo pagado todos los impuestos devengados por IRC sería de :
159.879€ Liquidez
91.900€ Recuperación principal invertido
251.779€ Patrimonio
5,4% %CAGR'92-'11
Como se observa, el valor sólo de la vivienda es un 3,92% inferior al que le correspondería de haber realizado una inversión en un activo sin riesgo.
Cuando analizamos si cotizan con descuento o sobreprecio acciones o valores de un mercado de renta variable, calculamos su valor activando los rendimientos esperados con una tasa de descuento que corresponde a la de los bonos corporativos de largo plazo emitidos por las empresas de máxima calificación. Si realizamos este mismo cálculo, pero con las tasas de descuento de la deuda a largo plazo, observamos que pese a haberse producido descensos importantes en el precio medio de la vivienda en España del 16,7% desde los máximos de diciembre de 2.007 (Fuente: Sociedad de Tasación S.A.), aún no se ha producido un descalabro relevante sobre su valor intrínseco.
En nuestro caso, la opción A/, tiene en el alquiler un rendimiento adicional que corresponde con el diferencial entre las tasas compuestas de rentabilidad, del 5,4% al 8%.
Todo esto nos lleva a una última conclusión:
La inversión en vivienda a largo plazo, pese a los altibajos del mercado, no ha hecho perder valor a sus inversores, al igual que ocurre con los mercados de renta variable que raramente se pierde valor en plazos largos.
¿Es adecuado entrar en el mercado inmobiliario en estos momentos?
Habrá que analizar cada caso, ya que aquí hemos trabajado con el valor medio de la vivienda en España. Teniendo en cuenta el exceso de capacidad aún en algunos mercados, zonas, provincias, etc...en manos de bancos y promotoras no es descartable un ajuste adicional de aprox.10-15% según anteriores análisis realizados, lo que nos llevaría a tener la oportunidad de entrar en este mercado con descuentos del 15%-20% sobre el valor de la vivienda en 1.993.
Tablas y metodología (modelo simple):
Francisco Fernández Reguero.
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